Mon projet est-il réalisable sur ce terrain ? Le premier pas pour le savoir et obtenir bien d’autres informations et droits à faire valoir.
La réponse à cette question réside en partie dans le certificat d’urbanisme opérationnel conformément à l’article L 410-1 du Code de l’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme opérationnel est très utile pour différents motifs toutefois il ne vous garantit pas de l’obtention du permis de construire pour différents motifs également qui peuvent notamment se révéler lors de l’instruction du permis de construire.
Acheter un terrain à bâtir nécessite de s’engager dans un compromis de vente qui prévoira l’obtention d’un permis de construire purgé de recours et de retrait. Idéalement, il conviendrait de disposer d’un certificat d’urbanisme opérationnel positif avant signature du compromis, ce qui vous permettra de cadrer les conditions suspensives à prévoir dans ce compromis et confirmer votre budget sur cette opération.
En d’autres termes, ce CUo vous permettra d’éviter bien de mauvaises surprises, et sécurisera votre achat.
Le notaire n’est pas seul habilité à déposer cette demande de certificat d’urbanisme. Vous pouvez effectuer cette démarche par vous-même. En terme de délai, cela vous demandera d’être très réactif et de déposer cette demande le plus tôt possible, le délai d’instruction est de deux mois.
Si l’on vous met la pression pour acheter vite et sans garantie, je ne peux que vous alerter sur les risques propres à la matière très complexe de l’urbanisme. Je suis régulièrement contactée par des personnes ayant perdu beaucoup (voire beaucoup beaucoup) d’argent en ayant cédé à cette pression…
Le certificat d’urbanisme est un arrêté du Maire qui renseigne tout un chacun sur la réglementation d’urbanisme applicable à un terrain.
Il suffit de disposer des références cadastrales du terrain pour remplir le formulaire CERFA de demande de certificat d’urbanisme. Ce n’est pas le domaine réservé du notaire ou de l’agent immobilier mais de quiconque souhaite se renseigner précisément sur un terrain. Et il y en a besoin !
Il existe de nombreux motifs de refus d’un permis de construire :
- Pas de servitude de passage permettant de se raccorder au réseau d’assainissement/eau potable via la parcelle voisine.
- Le terrain est en zone urbaine constructible mais affecté d’une zone rouge inconstructible du Plan de Prévention des Risques inondation, qui dépend du Préfet.
- Une zone humide du PLU affecte une grande partie du terrain et le rend inconstructible.
Etc….La liste est longue. Les risques juridiques et financiers sont méconnus du public pensant que le passage devant notaire garantit leur sécurité juridique. Or, c’est beaucoup plus compliqué que cela…
Mon bon conseil pour vous : N’hésitez pas à demander un certificat d’urbanisme opérationnel pour tout projet sur un terrain nécessitant une autorisation d’urbanisme. Vous y gagnerez un temps précieux, des informations précieuses et complètes, et des droits précieux à faire valoir.
Il vous renseigne de manière exhaustive sur la réglementation d’urbanisme applicable.
Il maintient les droits à construire conformément à la réglementation d’urbanisme en vigueur au moment de sa délivrance, ainsi que le taux de taxe d’urbanisme le plus favorable.
Attention toutefois sur le maintien de la réglementation d’urbanisme en vigueur, faîtes-vous assister lorsqu’une procédure de révision du PLU est en cours lors de la délivrance du certificat d’urbanisme.
Il est à la portée de n’importe qui consent à y passer une heure pour le remplir, imprimer son plan de cadastre, l’imprimer en 4 exemplaires et l’envoyer à la Mairie par recommandé. Depuis, le 1er janvier 2022, vous devez pouvoir déposer votre dossier en ligne. Renseignez-vous auprès de la mairie pour les modalités pratiques.
- Adressez-vous à la mairie pour avoir confirmation de l’adresse d’envoi de votre formulaire.
rendez-vous sur le site du service public.
Quelques étapes, une heure de votre temps pour obtenir un document si précieux.
3. Cochez certificat d’urbanisme opérationnel.
4. Inscrivez votre identité et coordonnées. N’ayez crainte, il s’agit d’une demande de renseignements qui ne vous engage pas à quoi que ce soit.
5. Notez les références cadastrales du terrain dans les bonnes cases.
6. Remplissez le cadre descriptif : une description sommaire de votre projet de construction peut suffire.
Toutefois, si vous savez déjà qu’il y aura une véranda, une piscine, un abri de jardin notez le bien évidemment !
Vous avez réussi à l’imprimer avec mes indications ?
8. Déposez votre dossier selon les modalités indiquées par la mairie.
La réponse vous parviendra dans deux mois sur la faisabilité de votre projet : Oui ou Non.
Ou « Oui sous conditions que………. »
Et là, vous serez si heureux de découvrir à temps que le terrain vendu « viabilisé » nécessite tout de même une extension de 30 mètres du réseau public et que cela est susceptible de vous coûter quelques milliers d’euros (au bas mot…).
Vous préférez signer le compromis et donc vous engager juridiquement tout en vous réservant les surprises de découvrir les frais supplémentaires au fur et à mesure pour obtenir votre permis de construire ?
Libre à vous, personne ne vous remboursera si rien n’est écrit dans le compromis comme cela arrive régulièrement à des acquéreurs mal renseignés. De l’ordre de 20 000/30 000 euros de frais imprévus voire beaucoup plus dans les retours que j’ai eu via le blog !
Le certificat d’urbanisme est délivré gratuitement à tout administré qui dispose des références cadastrales d’un terrain.
L’arrêté de certificat d’urbanisme opérationnel vous renseigne sur :
- La faisabilité de votre projet selon la réglementation d’urbanisme applicable et la proximité des équipements publics.
- Les taxes d’urbanisme applicables sur votre secteur et les taux applicables vous permettant de calculer le montant que les impôts vous réclameront un an après la délivrance de votre permis de construire. Ex. : Taxe d’aménagement sur construction neuve (y compris, extensions, annexes à une construction existante).
- Les éventuelles contraintes et servitudes d’urbanisme qui s’imposeront sur votre terrain.
Nécessité de servitude de passage ? Nécessité d’extension du réseau public ?…En principe, les exemplaires sont envoyés pour avis aux concessionnaires des services publics qui disposent d’un délai d’un mois pour retourner leur avis écrit sur la demande de certificat d’urbanisme opérationnel. La précision est de mise quand on veut préserver sa sécurité juridique et financière.
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En d’autres termes
Le
certificat d’urbanisme a une durée de validité de 18 mois. Pendant ce
temps :
- Le certificat d’urbanisme peut faire obstacle à la préemption du terrain par la Mairie.
En effet, si le droit de préemption est instauré postérieurement à la délivrance d’un Certificat d’urbanisme, il ne peut être appliqué en cas de vente du terrain pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme.
Conseil d’Etat 21 mai 2008 Cne de Houilles n°296156
Réponse ministérielle du 12.09.2013 n°03713
- Le certificat d’urbanisme peut vous faire échapper à une augmentation de taxes sur votre secteur.
« L’article L
331-20 du Code de l’urbanisme dispose que :
« La taxe d’aménagement est liquidée selon la valeur et les taux en vigueur à la date soit de la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager ou du permis modificatif, soit de la naissance d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager, soit de la décision de non-opposition à une déclaration préalable, soit du procès-verbal constatant les infractions. Si l’autorisation est déposée pendant la période de validité d’un certificat d’urbanisme, le taux le plus favorable est appliqué.
Jacques Adie :
« Très
donc si :
Le 8 septembre 2016, la Commune délivre un certificat d’urbanisme.
A ce moment, la Commune applique un taux communal de 5% au calcul de la taxe d’aménagement.
mon secteur,
Le 1er décembre 2016, je dépose ma demande de permis de construire.
La DDT doit appliquer au calcul
de la taxe d’aménagement le taux le plus favorable, soit celui
applicable au moment de la délivrance du certificat d’urbanisme. »
Et Claire Médroit : « C’est ça ! On appelle ce mécanisme « gel » des dispositions contenues dans le certificat d’urbanisme.
Ainsi, l’un de mes clients ignorait que le vendeur du terrain disposait d’un certificat d’urbanisme permettant de maintenir un taux communal de 5%, alors que les impôts réclamaient une taxe d’aménagement calculée sur le taux augmenté à 20% au moment de la délivrance du permis de construire.
Dépité par le montant 4 fois supérieur à celui attendu, il se renseigna auprès du vendeur qui lui a transmis le précieux certificat d’urbanisme ce qui lui a permis de faire valoir auprès des impôts le maintien du taux de 5%. L’avis de paiement calculé sur la base des 20% fut annulé et remplacé par un avis calculé sur la base de 5% sur le fondement du maintien des dispositions du certificat d’urbanisme.
Il fit ainsi l’économie de près de 6000 euros sur le montant initialement réclamé qui fut annulé par le service des impôts quand le certificat d’urbanisme fut reçu.
Alors, qu’en dîtes-vous ? On n’en parle pas assez de ce certificat d’urbanisme opérationnel…