Publié le 27 oct. 2022 à 7:45Où sont construits les logements en France ? Et qu’est-ce qui fait qu’un territoire est plus ou moins bâtisseur ? C’est à ces questions qu’a tenté de répondre l’Institut des hautes études pour le logement (Idheal).Premier enseignement de cette étude : entre 2010 et 2019, 1 % des communes seulement ont concentré 40 % de la production de logements. Parmi ces 350 communes, on trouve en haut de liste Toulouse, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Rennes, Bordeaux, Nice, Lille, Villeurbanne, Annecy et Dijon. En Ile-de-France, la première ville du classement est Saint-Denis.A l’inverse, 60 % des communes n’ont vu sortir de terre aucun logement – ou un seul en moyenne-, chaque année durant la décennie. C’est en Centre-Val-de-Loire, en Bourgogne-Franche-Comté, dans le Grand Est et dans les Hauts-de-France que l’on trouve le plus de ces communes les moins bâtisseuses.
Nuances territoriales
L’étude s’est ensuite élevée à l’échelon de l’intercommunalité, distinguant les territoires urbains, périurbains et ruraux. « On pourrait se dire que les territoires bâtisseurs sont essentiellement des territoires métropolitains, c’est en réalité beaucoup plus nuancé. Il y a des territoires urbains où la dynamique de construction est faible et des territoires ruraux – même s’ils sont peu nombreux – qui sont bâtisseurs », explique Alexandre Coulondre, l’un des deux chercheurs à l’origine de l’étude, avec Vincent Lasserre-Bigorry.Dans l’agglomération de Montpellier par exemple, on bâtit avec intensité. C’est moins le cas dans l’agglomération parisienne – au regard du nombre de logements déjà existants. Mais il faut dire que la disponibilité de foncier est moindre, dans un territoire déjà ultra-urbanisé.Du côté des zones périurbaines, la communauté de communes du Genevois, à la frontière avec la Suisse, ou la communauté d’agglomération du pays de Gex, dans l’Ain, font partie des grands bâtisseurs. La production est un peu plus modérée mais reste soutenue dans la communauté d’agglomération de Saint-Dizier, Der et Blaise, entre la Marne et la Haute-Marne. Elle est ultra-limitée dans celle de Lisieux, en Normandie.De rares territoires ruraux, enfin, sont très producteurs de logements. C’est en particulier le cas de l’Ile d’Oléron, mais « cela est lié à des dynamiques touristiques », décrypte le chercheur.
Des prix qui montent avec la production
Plus généralement, « les territoires bâtisseurs sont des territoires où il y a beaucoup de nouveaux arrivants, où les prix de l’immobilier sont hauts, où on artificialise davantage les sols et où il y a plus de collecte liée à l’immobilier pour les finances publiques », remarque-t-il. « Il y a donc des processus auto-entretenus de dynamiques de développement », ajoute-t-il.Au passage, Alexandre Coulondre souligne que les prix ne baissent pas là où la production de logements est la plus intense. Au contraire : c’est là où ils augmentent le plus vite ! Tout particulièrement dans les zones périurbaines. « Il y a dans ces territoires un tel besoin en logements qu’il faudrait sans doute construire beaucoup beaucoup plus pour avoir un effet à la baisse sur les prix », estime-t-il.Les chercheurs ont enfin croisé leurs données avec la carte du zonage du code de la construction et de l’habitation – qui définit notamment dans quels territoires les ménages peuvent bénéficier du régime fiscal Pinel d’aide à l’investissement locatif. Un dispositif destiné à inciter à la production de logements dans les zones les plus tendues de l’Hexagone.
Adapter le zonage
« Globalement, les zones dans lesquelles on incite à la construction et celles où l’on construit le plus se recoupent assez bien », indique le chercheur. Mais il existe des territoires considérés comme peu tendus où la construction est dynamique, en rapport avec une demande importante. Et où un coup de pouce pourrait permettre de dynamiser encore la production. C’est le cas notamment à Brest ou Béziers.