(Photo. / Nat Levy)
La décision surprenante du groupe Zillow cette semaine de se retirer d’iBuying a soulevé des questions sur la viabilité globale de l’offre d’achat de maisons alimentée par la technologie pour d’autres entreprises.
Au moins un concurrent semble aller de l’avant.
Redfin, basé à Seattle, a publié jeudi ses résultats du troisième trimestre, dépassant les attentes de revenus (540 millions de dollars, en hausse de 128 % en glissement annuel) et manquant de peu le bénéfice par action (-0,20 $).
Lors d’un appel avec des analystes, le PDG de Redfin, Glenn Kelman, a répondu à plusieurs questions sur RedfinNow, l’activité iBuyer de la société qui vise à numériser et à accélérer la façon dont les gens vendent des maisons.
iBuying est présenté comme un moyen pour les consommateurs de vendre leur maison à un prix inférieur tout en évitant les tracas, l’engagement de temps et l’incertitude d’une vente traditionnelle. Les iBuyers « retournent » ensuite les maisons et les remettent rapidement sur le marché, dans l’espoir de réaliser un profit.
Le segment Propriétés de Redfin, qui comprend RedfinNow, a enregistré un chiffre d’affaires de 238,4 millions de dollars au troisième trimestre, contre 19 millions de dollars l’année dernière (Redfin a suspendu l’achat de maisons au début de la pandémie) et a réalisé un petit bénéfice brut de 20 000 $. Redfin a vendu 388 maisons via RedfinNow au cours du trimestre, contre 37 il y a un an, et a étendu le programme à cinq villes supplémentaires.
Zillow a déclaré avoir décidé de fermer son programme iBuying Zillow Offers après avoir omis de prévoir avec précision les prix des maisons. Des rapports antérieurs cette semaine ont indiqué que les maisons achetées par Zillow valent désormais moins que ce qu’il a payé pour elles dans un marché du logement en refroidissement.
Alors qu’est-ce que Redfin a fait différemment ?
Le PDG de Redfin, Glenn Kelman.
et a continué à réduire les offres RedfinNow jusqu’en septembre.
« Nous payions moins, et si cela signifiait que nous n’avons pas grandi aussi vite que nous aurions pu, tant pis », a déclaré Kelman. « C’est une entreprise qui peut s’étendre à n’importe quelle taille si vous êtes prêt à payer trop cher pour un logement. »
Les ventes de maisons de Redfin qui ont clôturé au troisième trimestre ont représenté en moyenne 101,1% du prix prévu.
L’échec de Zillow avec iBuying a montré qu’il y a des composants d’iBuying – et des affaires en général – qui ne sont pas mieux servis par les algorithmes d’IA qui font le travail.
mais il utilise également « deux couches de gouvernance humaine ». Cela ralentit le processus de génération d’une offre mais aide Redfin à être plus prudent.
L’idée qu’un algorithme d’apprentissage automatique puisse nous mettre dans le pétrin est une idée qui inquiète tous les iBuyers.
« L’idée qu’un algorithme d’apprentissage automatique puisse nous mettre dans le pétrin est une idée qui inquiète tous les iBuyers. Nous avons essayé de trouver le bon équilibre entre l’échelle et la prudence, et Redfin est probablement à l’extrémité de la prudence », a-t-il déclaré.
« Il va y avoir des moments où cela nous mord les fesses. Je sais qu’être prudent n’est pas toujours la bonne chose à faire. Mais dans ce secteur, ce sera notre approche, car c’est tellement capitalistique. »
Le PDG de Zillow, Rich Barton, a déclaré que les offres de Zillow ne deviendraient rentables qu’à grande échelle. « Nous avons déterminé que cette grande échelle nécessiterait trop de capitaux propres, créerait trop de volatilité dans nos bénéfices et notre bilan, et aboutirait finalement à un rendement des capitaux propres bien inférieur à ce que nous imaginions », a-t-il déclaré.
Les actions de Zillow ont coulé cette semaine à la suite du déménagement, ce qui entraînera le licenciement d’environ 25 %, soit environ 2 000 personnes. La société subira une dépréciation de plus de 500 millions de dollars liée à la fermeture.
Kelman a déclaré que le plus grand défi pour RedfinNow est la vitesse de rénovation, ou la rapidité avec laquelle Redfin peut remettre une maison sur le marché. « Notre capacité à rénover une maison est limitée », a déclaré Kelman. « Nous allons limiter le nombre de maisons que nous achetons. Notre première priorité est, comme toujours, de bâtir une entreprise durable. »
De plus, Redfin ne met pas tous ses œufs dans le même panier avec iBuying. « Cela fait partie de ce que nous faisons, mais ce n’est pas qui nous sommes », a déclaré Kelman, notant qu’il s’agit de l’une des nombreuses offres disponibles pour les clients, y compris une vente avec un courtier avec des frais de transaction inférieurs payés par le propriétaire.
Pourquoi les algorithmes d’iBuying ont échoué à Zillow et ce qu’ils disent de l’histoire d’amour du monde des affaires avec l’IA
« Si vous devez acheter des maisons tous les jours de la semaine, dans tous les types de conditions de marché, vous ne faites que vous gaver d’actifs potentiellement toxiques », a déclaré Kelman.
Un analyste a posé des questions sur un scénario dans lequel iBuying en tant qu’entreprise disparaît complètement. Il a dit que iBuying ne va pas disparaître, mais ce n’est pas non plus la seule direction dans laquelle l’industrie évolue.
« Ce n’est pas la fin tout et être tout, l’avenir de l’immobilier », a-t-il déclaré. « Et ce n’est pas l’Alpha et l’Oméga, le dieu de la destruction Vishnu. C’est une option que certaines personnes voudront envisager.
Les actions de Redfin ont baissé de plus de 40% depuis février, mais ont augmenté de 8% jeudi. Les actions ont chuté de plus de 5% dans les échanges après les heures normales.
certitude et rapidité.
Barton a déclaré que la fermeture de Zillow Offers ne consistait pas à « lancer un appel sur le marché du logement ».
Le marché du logement a montré des signes de refroidissement mais « restera probablement chaud jusqu’à ce que les taux hypothécaires augmentent considérablement », selon l’économiste en chef de Redfin Daryl Fairweather dans un récent rapport de Redfin.