Retour de l’inflation, hausse des taux, flambée de coûts de l’énergie, importance des normes environnementales… Le marché immobilier a dû s’adapter à la nouvelle donne en 2022. Sur le terrain, cela se traduit par une baisse de la demande notamment dans l’Ouest de la France où le marché s’est fortement tendu avec le Covid, et un regain d’attractivité pour Paris. Dans le même temps, la hausse mondiale des prix de l’énergie (+63% du prix du baril entre 2021 et 2022) et les risques de coupure cet hiver amènent les Français à repenser leur consommation d’énergie et leur habitat. Et sans surprise.
Fin de l’effet Covid sur le marché immobilier de la transaction
Moins de tension sur les biens à vendre
La demande sur le marché de la transaction est moins tendue en 2022 au niveau national (-6% par rapport à 2021), avec des écarts prononcés selon les régions. L’Ile-de-France voit son ratio de demande/offre baisser de 16% entre 2021 et 2022, avec une demande qui augmente, mais moins vite que l’offre de biens à vendre. Un rééquilibrage de marché se produit aussi dans les régions de l’Ouest, où l’offre disponible remonte et la tension baisse désormais après deux ans de forte demande.
Quant à la PACA et en Corse, la tension affiche encore une progression à 2 chiffres cette année, avec une offre réduite de biens disponibles et une demande toujours forte. Enfin, la tension remonte fortement dans la région Grand-Est, en raison d’une demande qui progresse 2 fois plus vite que l’offre.
Paris, Nice, Lille dans le top des villes les plus recherchées
L’offre de biens à vendre remonte
L’offre disponible a baissé depuis 2020 sur le marché de la transaction mais l’année 2022 marque un tournant : l’offre revient à la hausse pour retrouver progressivement son niveau d’avant crise sanitaire. La demande reste soutenue en 2022 malgré une chute marquée au second semestre. La difficulté pour obtenir des crédits immobiliers, en particulier au 3ème trimestre, a marqué un coût d’arrêt sur la demande. La tension sur le marché, basée sur le ratio de personnes qui effectuent une demande sur une même annonce, suit la même règle. Quant à la répartition entre l’offre et la demande par type de bien, elle est assez homogène cette année, après avoir été perturbée par une forte demande sur les maisons entre mai 2020 et septembre 2021 et une baisse de l’offre correspondante sur la même période.
Les biens à vendre les plus recherchés en 2022
et de 36% à Angers. Coté appartement, les recherches de studio à Nice ont augmenté de 43% et et celle des 2 pièces à Lyon de 32%.
Grosses tensions sur le marché locatif
Une offre en baisse sur le marché locatif
D’une part, l’offre ne cesse de baisser depuis plusieurs années (environ 10% d’annonces diffusées en moins en 2022) et d’autre part la demande est plus forte que l’année dernière. Les effets sont plus visibles sur la zone qui va de la région parisienne aux Hauts de France, et surtout sur l’ensemble du bassin méditerranéen. Si la tension est en progression partout, les régions de l’Ouest affichent des hausses moins fortes, la tension y étant davantage liée au manque d’offre qu’à la hausse de la demande. Les moyennes régionales masquent aussi une tension locative beaucoup plus forte dans les grandes villes.
Paris, Toulouse, Montpellier, en tête des villes les plus recherchées
2 fois moins de biens à louer qu’il y a 3 ans
L’offre et la demande sont majoritairement représentées par les petites surfaces : 80% du marché couvert par les studios et 2 ou 3 pièces, avec une répartition assez homogène des typologies entre l’offre et la demande. Néanmoins, l’évolution du marché depuis 2019 met l’accent sur la situation tendue du marché locatif, avec au dernier trimestre près de deux fois moins de biens à louer que ce que l’on pouvait observer en moyenne trois ans plus tôt. Il en ressort une tension qui progresse encore de+68% entre 2021 et 2022, avec un pic majeur pendant l’été.
Les biens à louer les plus recherchés en 2022
Les demandes à la location sont en hausse de 49% pour les studios à Lyon, de 48% pour les studios à Paris, de 48% pour les 4 pièces à Toulouse et de 45% pour les studios à Nice.
Les critères de recherche ? La localisation, l’isolation, le DPE
« Ils ont spontanément répondu en 1ère réponse la localisation, le prix en 2ème ainsi que l’isolation et le DPE en 3ème réponse. 16% des répondants ont par ailleurs indiqué ce dernier critère en 1ère position et 7 Français sur 10 estiment que le critère du confort thermique va prendre plus d’importance dans le futur pour leur choix de logement« , commente Philippe de Ligniville.
Décote de 20% à la vente pour les DPE G
Un prix de vente affiché des logements classés G en moyenne de -20% en-dessous du prix des logements avec un meilleur score DPE (A à E).
Transfert des DPE G de la location à la vente
1 bien classé G sur 4 est à louer en 2022 (contre 35% de l’offre en 2021) : les logements notés G, en particulier les appartements de petites surfaces, semblent basculer du marché de la location vers le marché transactionnel.
75% des biens G sont des T1 ou T2
75% des biens classés G à louer sont des petites surfaces (T1 & T2) et 65% des biens classés G à vendre sont des maisons. 3 régions se partagent la moitié des biens à vendre classés G : l’Ile-de-France (28% de l’offre globale), l’Auvergne-Rhône-Alpes (12%) et la Nouvelle-Aquitaine (10%).